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資本追捧下的馬來西亞樓市:利好與風險并存

日期:2017年1月6日 09:01

馬六甲機場小得就像一個中國三線城市的機場規模。走出機場,除了棕櫚樹叢帶來郁郁蔥蔥的熱帶風光,迎面還能看到數塊龐大的廣告板,上面用中英雙文向游客推介當地的開發商和房地產項目。

2016年9月29日,南航開通廣州到馬六甲直航航班,成為中國大陸直達馬六甲的首條航線。這是中國與東盟最大貿易伙伴——馬來西亞——深化合作的一項成果。而房地產,早就搭上了這班快速列車。

近年來,綠地、富力、碧桂園、雅居樂等房企紛紛在馬來西亞布局,并引發國內投資者赴馬置業熱潮。在此背景下,久久國際等馬來西亞當地房企亦嘗試向中國購房者推介項目。

中國投資者的大量涌入,對開發商而言無疑是重大利好,但鑒于中國資本推高世界各大城市房價的“先例”,未來的政策風險被認為值得關注。與此同時,過去幾年馬來西亞房價大幅上漲、經濟波動較大的現實情況,能否支撐房地產的收益率,同樣是未知數。

房地產投資借勢增長

馬來西亞是中國在東盟的最大貿易伙伴,也是與中國關系最緊密的東盟國家之一。兩國無領土、貿易等爭端,高層往來頻繁,又因華人在馬來西亞人口中占據近三成的比重,兩國民間貿易也較為繁榮。

多年來,馬來西亞對華投資規模遠大于中國對馬投資。據馬方統計,截至2015年底,馬來西亞累計對華投資74億美元,中國對馬投資僅為27億美元。

近年來,由于中國經濟在全球危機中保持穩定增長,以及“一帶一路”等戰略的實施,中國對外投資持續增長,馬來西亞亦成為受益者。商務部副部長高燕2016年曾表示,2015年中國企業對馬直接投資超過4億美元,增長達到237%。2016年前9個月,中國對馬直接投資已經突破5億美元,再創歷史新高。

在這些投資中,不乏馬來西亞的重大發展項目。如中國電建、日照港、鹽田港共同建設的馬六甲皇京港;青島魯海豐集團參與建設的馬來西亞北方漁業國際港(資料、團購、論壇)和產業園;中鐵參股并投資興建的吉隆坡“大馬城”項目。對于即將招標的隆新高鐵(泛亞鐵路西線,新加坡到吉隆坡部分),中鐵同樣志在必得。

在此之前,部分國內房地產開發商已經嗅到大馬樓市的良機。國內知名房企中,碧桂園于2012年,富力于2013年,雅居樂、綠地于2014年先后進軍馬來西亞。包括近期較為火爆的“森林城市”在內,大部分項目位于臨近新加坡的柔佛州新山市。

馬來西亞總理納吉布2016年11月訪華期間,還參觀了另一家房企華夏幸福的固安產業新城。

這些項目在馬的銷售情況總體良好,客戶以國內購房者為主。據了解,2016年以來,國內“看房-旅游團”以每天十幾個的頻率前往馬來西亞。

國內購房者的大量涌入,使當地開發商也看到了商機。

近期,馬來西亞企業久久國際集團擬將旗下房地產業務向中國大陸地區擴張。繼廣州、上海之后,久久國際擬在北京成立分公司。該企業開發和代理的項目主要位于吉隆坡和馬六甲兩個城市,其中,馬六甲樓市尚未被中國購房者所熟悉。

久久國際集團總裁王琇瑛對市場充滿信心,她表示,相比于歐美等主要城市,馬來西亞的房價不高,因此投資置業門檻較低,更趨于平民化。

王琇瑛表示,馬六甲位于吉隆坡與新加坡之間,為隆新鐵路的重要一站。同時還是“海上絲綢之路”的重要站點。近年來,皇京深水港的建設令馬六甲與中國廣東省締結為友好州省,廣州到馬六甲直航的開通,都意味著馬六甲樓市的重要利好。

經濟形勢存變數

當地從業者向21世紀經濟報道介紹,近年來,國內購房者到馬來西亞購房,主要出于兩個目的:投資、移民。

其中,馬來西亞相對不高的房價,使之成為國內中產階級青睞的對象。除首都吉隆坡因人口較多、可開發面積較小、房價相對偏高外,以馬六甲為例,當地房價折合人民幣不到2萬元/平方米,甚至不及國內普通二線城市水平。新山雖靠近新加坡,其市區最高房價單價也不超過2萬元。

據了解,雖然國外購房者幾乎難以從當地銀行獲得貸款,但一些當地開發商和移民公司仍然可以接受“50%首付+剩余分期支付”方式。同時,由于總價不高,對于這類城市的房產,國內一些白領階層會以“眾籌”方式聯合投資。

對于移民需求來說,最低資格為100萬馬幣(約合人民幣155萬元)+10萬馬幣存款,同樣不會構成太大的壓力。

但在這些“看上去很美”的表象背后,投資馬來西亞樓市并非毫無風險。

有統計顯示,過去幾年,馬來西亞主要城市(吉隆坡、檳城、新山)房價出現大幅上漲,年度漲幅接近10%,其絕對價格已對當地購買力形成一定程度的偏離。因此,在低成本入手之后,能否順利脫手存在疑問。

據21世紀經濟報道了解,當前馬來西亞主要城市房產的平均租金回報率均在5%以上,租售比相對合理。但房價收入比這一指標仍然偏高,使得馬來西亞房產表現出“易出租不易脫手”的特點。

按照當地規定,國外投資者在5年內脫售的房產,稅率高達30%,5年后才降為5%。

上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向記者表示,雖然尚難斷言中國購房者推高了馬來西亞房價,但若當地房價持續抬升,不排除馬方政府收緊政策的可能。這對于投資者來說并非利好消息。

馬來西亞經濟增長的不穩定性,同樣也在考驗當地樓市。受凈出口縮減影響,2016年第二季度,馬來西亞GDP增速為4.0%,創2009年以來最慢增速,并連續五個季度出現下滑,直到第三季度才回升至4.3%。

有專家認為,由于馬來西亞的經濟以外向性為主,對外依存度高,在國際經濟復蘇放緩的背景下,馬來西亞經濟能否保持穩定復蘇尚存疑問。且近年來政府、企業、家庭負債偏高,同樣成為馬來西亞經濟增長的變數。

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