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長效機制下2017房地產市場向何處去?

日期:2017年1月6日 08:59

2016年12月9日,中共中央政治局召開會議,分析研究2017年經濟工作。會議提出,加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

早在2014年3月份發布的《國家新型城鎮化規劃(2014~2020年)》中就提出,調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策,共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃,確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應,完善住房用地供應機制,保障性住房用地應保盡保,優先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。

建立長效機制對我國房地產市場的未來有何影響?要形成房地產平衡健康發展的長效機制,如何從財稅、金融、社保等基礎性方面進行改革?記者采訪多位業內人士,對此進行深入解讀。

回望2016:繁榮下冷熱不均

在去庫存的大背景下,2016年前10月樓市火熱。來自國家統計局數據顯示,2016年1~11月份,全國房地產開發投資93387億元,同比名義增長6.5%,增速比1~10月份回落0.1個百分點。1~11月份,房地產開發企業房屋施工面積745122萬平方米,同比增長2.9%,增速比1~10月份回落0.4個百分點。房屋新開工面積151303萬平方米,增長7.6%,增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積77037萬平方米,增長6.4%,增速回落0.2個百分點。

去庫存政策已經讓房地產行業銷量漲、庫存落、投資穩,初步實現了政策目標,但城市之間分化明顯。一些熱點二線城市在此輪調整中價格上漲明顯。

與此同時,樓市熱向地市傳導。中原地產研究中心統計數據顯示:截至12月5日,二線城市包括京滬廣深以外的36個熱點城市,合計住宅地塊成交2980宗,土地面積30376萬平方米,平均樓面價為4252元每平方米,同比上漲87.3%。

中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時表示,自“9·30”以來的這一輪樓市調控,已有超過25個城市出臺了50多次樓市調控措施。過去的房地產調控更多是短期政策,經常因為經濟形勢不同而出現波動。建立房地產平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看,下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收等制度,以長效機制引導市場穩預期。

長效機制:各地因城施策

長效機制的建立絕非一日之功,如何從財稅、金融、社保等基礎性政策方面進行改革?

首都經貿大學土地資源與房地產系主任趙秀池在接受記者采訪時表示,長效機制關鍵是適合國情,還要符合市場規律。各地要根據具體情況因城施策,三四線城市存在去庫存壓力,一二線城市則存在穩定房價的壓力。各城市應根據城鎮化的進程,根據供求狀況分別來制定政策。

趙秀池認為,長效機制的基本原則應是供求雙向調節;讓住房回歸居住功能;建立購租并舉的住房制度。需要采用財稅、金融手段對不同房地產需求、供應做到有保有壓。要采取給予剛性、改善性需求、供給減稅甚至免稅的稅收政策,輔之于低息、低首付的信貸政策;對于投機投資性需求則采取相反的財稅、金融政策。

“對于租賃市場的供求雙方也都應該給予相應的財稅、金融政策的支持。公共服務應該實行常住人口全覆蓋,而不是僅僅覆蓋戶籍人口。有穩定的租賃關系的承租者也要同戶籍人口一樣享受到教育、醫療等的公共服務。”趙秀池認為。

丁祖昱表示,去庫存和控房價相對應的是完全不同的兩種長效機制。實際上還是要各個地方因城施策,一城一策。

丁祖昱認為,“長效機制”著眼點主要應該在三個方面:一是土地市場,再是租賃市場,最后是房地產稅收。今天絕對不能用“一刀切”的方式來制定相關政策,目前城市格局一方面是房價高企、供不應求,另一方面是努力去庫存、緩解供求矛盾,在這種情況下還想“一藥治百病”那只能是迷信。

丁祖昱表示,北上廣深等熱點城市今天還是要增加土地供應,開放租賃市場,既要保障普通商品住宅市場有序發展,預防價格出現暴漲暴跌,也要做好中低收入群體的住房保障工作。對于大多數的三四線城市,首先要在整體規劃上進行調整,對土地供應總量上要有控制,避免出現區域不平衡或超量供應的情況;其次,要做好相應的產業發展規劃,確保城市發展的核心動力;最后還是要努力發展城市基礎設施建設、推進新型城鎮化,只有解決了需求問題,才能真正解決供應過量的問題。

展望2017:投資增速恐降溫

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,房地產平穩發展的長效機制,最核心的是供求關系。財稅體制可以解決的是可以減少土地增值稅、改變土地出讓金制度。金融方面的改革,對于開發階段來講,銀行貸款和發債更寬松,會降低開發企業的成本。房價上漲,直接融資做不成,只能做間接融資,房企成本又抬高了。金融體制還要增加直接融資,減少間接融資。

招商證券發布的《房地產行業2017年投資策略》指出,逃不開的周期,2017 年是“調整年”,但行業中周期尚未走完,維持本輪中周期復蘇持續至2019年左右的觀點。小周期框架依舊有效,2015年復蘇、2016年繁榮與轉折、2017年調整;高基數及政策拐點導致商品房銷量進入下降通道,預計全年下降10%左右,2017年一季度數據對全年有重大指引意義;房價個位數下降;新開工下降5%左右;投資增速雖有放緩但仍有一定粘性,預計全年增長0~3%。

招銀國際發布的《2017年中國經濟展望》中指出,2016年前三季度全國城鎮完成固定資產投資42.69萬億元,同比增長8.2%,增速較去年同期回落2.1個百分點,但9月當月投資增長9%,連續兩月出現當月增速回升。民間投資增速今年遭遇“滑鐵盧”,前三季度民間投資同比增速僅為2.5%,比去年同期下滑7.9 個百分點,但9月份當月同比增長4.5%,結束了自去年以來持續回落的走勢。

從固定資產投資的各項構成來看,基建投資仍是穩投資的關鍵。招銀國際預計2017年仍將延續穩增長靠投資、穩投資靠基建的發展趨勢。制造業固定資產投資預計將繼續筑底企穩,而房地產投資增速恐受調控政策影響出現明顯降溫。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,目前的房地產市場是“冰包火”,這就需要政策分別調理。一二線城市,城市更新要敢于突破,要有長期調理手法。三四線城市或通過社保的改革,人口、產業的導入和特色小鎮的培育來施策。

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